Các tình huống tranh chấp đất đai phổ biến nhất

Các tình huống tranh chấp đất đai xảy ra rất phổ biến trong đời sống, gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của người dân và ổn định xã hội. Cùng ACC Cần Thơ tìm hiểu chi tiết các tình huống điển hình, nguyên nhân và cách xử lý theo đúng quy định pháp luật hiện hành để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bạn.

1. Tranh chấp về ranh giới, mốc giới và diện tích đất

Tranh chấp ranh giới đất là một trong những loại tranh chấp phổ biến nhất giữa các hộ gia đình, cá nhân liền kề.

• Tranh chấp về việc xác định ranh giới thửa đất giữa các thửa liền kề: Khi hai hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất liền kề không thống nhất được vị trí đường ranh giới thực tế so với giấy tờ hoặc mốc giới cũ, dẫn đến tranh chấp về việc ai đang lấn chiếm phần đất của bên kia. Tình huống này thường xảy ra do đo đạc trước đây không chính xác, thay đổi địa hình tự nhiên hoặc xây dựng không đúng vị trí ranh giới đã được xác định.
• Tranh chấp do thay đổi ranh giới thực tế so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Một bên cho rằng ranh giới thực tế đã thay đổi do lấn chiếm lâu dài, trong khi bên kia giữ nguyên theo giấy chứng nhận. Pháp luật yêu cầu xác định ranh giới theo hiện trạng sử dụng ổn định lâu dài và phù hợp với giấy tờ hợp pháp nếu có.
• Tranh chấp về mốc giới đất khi một bên tự ý di dời hoặc phá mốc: Một bên tự ý di dời cọc mốc, hàng rào hoặc cây đánh dấu ranh giới mà không có sự đồng ý của bên kia, dẫn đến tranh chấp về việc ai đúng vị trí ranh giới ban đầu. Hành vi này có thể bị xem xét là vi phạm nếu không có căn cứ pháp lý.
• Tranh chấp về diện tích thực tế nhỏ hơn hoặc lớn hơn so với giấy chứng nhận: Khi đo đạc lại, diện tích thực tế không khớp với số liệu trên giấy chứng nhận do sai sót đo đạc cũ hoặc do lấn chiếm, lún sụt đất, dẫn đến một bên cho rằng mình bị thiệt thòi về diện tích sử dụng.
• Tranh chấp ranh giới liên quan đến đất nông nghiệp và đất ở liền kề: Thường xảy ra giữa đất vườn, đất trồng cây lâu năm với đất ở, khi một bên mở rộng nhà cửa hoặc công trình phụ lấn sang phần đất nông nghiệp của bên kia mà không có thỏa thuận.

2. Các tình huống tranh chấp đất đai thường gặp nhất hiện nay

Phần này tổng hợp những tình huống thực tế xuất hiện nhiều nhất trong đời sống hiện nay.

• Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất giữa các đồng thừa kế: Sau khi người để lại di sản qua đời, các đồng thừa kế không thống nhất được cách chia phần đất, dẫn đến tranh chấp về phần diện tích mỗi người được hưởng hoặc ai được đứng tên trên giấy chứng nhận. Tình huống này thường phức tạp khi có người đã chuyển nhượng phần của mình hoặc có người không đồng ý chia.
• Tranh chấp quyền sử dụng đất do tặng cho, cho mượn đất không có giấy tờ: Một bên cho rằng đã tặng cho hoặc cho mượn đất từ lâu nhưng không lập văn bản, nay đòi lại đất hoặc đòi công nhận quyền sử dụng, trong khi bên nhận sử dụng ổn định lâu dài và có công sức cải tạo đất.
• Tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa vợ chồng sau ly hôn: Vợ chồng tranh chấp phần đất là tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân, đặc biệt khi đất được cấp cho một người nhưng có nguồn gốc từ tài sản chung hoặc có đóng góp chung trong quá trình sử dụng.
• Tranh chấp đòi lại đất đã cho người khác sử dụng ổn định lâu dài: Một bên cho rằng trước đây cho mượn đất hoặc đứng tên hộ, nay đòi lại quyền sử dụng đất dù bên kia đã sử dụng ổn định hàng chục năm và có nhà cửa, công trình gắn liền.
• Tranh chấp về lối đi chung hoặc quyền tiếp cận đất: Một thửa đất bị vây kín không có lối đi ra đường công cộng, dẫn đến tranh chấp với các hộ liền kề về việc mở lối đi chung hoặc quyền sử dụng lối đi đã hình thành từ lâu.

Xem thêm: Thời hạn giải quyết tranh chấp đất đai bao lâu?

3. Tranh chấp liên quan đến giao dịch quyền sử dụng đất

Các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp đất ngày càng nhiều do giao dịch dân sự không chặt chẽ.

• Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng, chứng thực: Hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy tay hoặc không qua công chứng, sau đó một bên không thực hiện nghĩa vụ bàn giao đất hoặc không làm thủ tục sang tên, dẫn đến tranh chấp về hiệu lực hợp đồng và quyền sở hữu đất.
• Tranh chấp do một bên không thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền khi chuyển nhượng: Bên mua đã nhận đất nhưng chưa thanh toán đủ tiền hoặc thanh toán không đúng hạn, bên bán đòi lại đất hoặc yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng.
• Tranh chấp về đất đã thế chấp ngân hàng nhưng vẫn chuyển nhượng cho người khác: Đất đang thế chấp tại ngân hàng nhưng chủ đất vẫn ký hợp đồng chuyển nhượng cho bên thứ ba mà không giải chấp, dẫn đến tranh chấp giữa bên mua, bên bán và ngân hàng.
• Tranh chấp do hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con cái nhưng không thực hiện thủ tục: Cha mẹ tặng cho con bằng văn bản nhưng chưa làm thủ tục sang tên, sau đó cha mẹ thay đổi ý kiến hoặc có tranh chấp thừa kế với các con khác.
• Tranh chấp về quyền sử dụng đất khi một bên là người Việt Nam định cư nước ngoài: Người Việt Nam định cư nước ngoài chuyển nhượng đất cho người trong nước nhưng không tuân thủ đúng điều kiện pháp luật, dẫn đến tranh chấp về hiệu lực giao dịch.

Xem thêm: Tranh chấp đất đai có bắt buộc phải hòa giải hay không?

4. Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai gồm các bước cụ thể

Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện theo trình tự nghiêm ngặt nhằm đảm bảo quyền lợi các bên.

• Bước 1 – Tự hòa giải hoặc hòa giải tại cơ sở: Các bên tranh chấp tự thỏa thuận hoặc yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã hòa giải. Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải hoặc hòa giải ở cơ sở. Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức hòa giải trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đơn yêu cầu.
• Bước 2 – Lựa chọn hình thức giải quyết khi hòa giải cơ sở không thành: Nếu hòa giải không thành, các bên có thể lựa chọn một trong hai hình thức: nộp đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giải quyết (đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất) hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền (đối với tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch liên quan đến đất).
• Bước 3 – Nộp đơn yêu cầu giải quyết tại Ủy ban nhân dân hoặc khởi kiện tại Tòa án: Đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất, đơn được nộp tại Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc cấp tỉnh tùy theo đối tượng tranh chấp. Đối với tranh chấp phát sinh từ giao dịch dân sự về đất, đơn khởi kiện được nộp tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản.
• Bước 4 – Thẩm tra, xác minh và giải quyết hoặc xét xử: Cơ quan nhà nước hoặc Tòa án tiến hành xác minh nguồn gốc đất, thu thập chứng cứ, tổ chức đối thoại, lấy ý kiến các bên liên quan và ra quyết định giải quyết hoặc bản án. Thời hạn giải quyết được quy định cụ thể theo từng cấp thẩm quyền.
• Bước 5 – Thi hành quyết định hoặc bản án có hiệu lực pháp luật: Khi quyết định của Ủy ban nhân dân hoặc bản án của Tòa án có hiệu lực, các bên phải thi hành. Nếu một bên không tự nguyện thi hành thì có thể yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự tổ chức thi hành.

5. Một số câu hỏi thường gặp về tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai có bắt buộc phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã trước khi khởi kiện không?

Có. Trừ trường hợp tranh chấp về giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất, các tranh chấp về quyền sử dụng đất phải được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi khởi kiện tại Tòa án.

Khi nào tranh chấp đất đai được giải quyết tại Ủy ban nhân dân và khi nào phải đưa ra Tòa án?

Tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được giải quyết tại Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc cấp tỉnh. Tranh chấp phát sinh từ giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp…) được giải quyết tại Tòa án.

Nếu một bên không tham gia hòa giải tại xã thì có sao không?

Việc không tham gia hòa giải không làm mất quyền khởi kiện hoặc yêu cầu giải quyết của bên đó. Tuy nhiên, biên bản hòa giải không thành vẫn là tài liệu bắt buộc kèm theo đơn khởi kiện đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất.

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai là bao lâu?

Đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất, pháp luật không quy định thời hiệu khởi kiện. Đối với tranh chấp hợp đồng dân sự liên quan đến đất đai thì áp dụng thời hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của Ủy ban nhân dân có được khiếu nại, khởi kiện không?

Có. Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp huyện có thể khiếu nại lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp tỉnh theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính.

Liên hệ ACC Cần Thơ nếu bạn đang gặp phải các tình huống tranh chấp đất đai để được tư vấn chi tiết, hỗ trợ pháp lý chính xác theo đúng quy định của Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.